值得关注的是

2021-06-23 14:28

“90/70政策和‘限外令’是2006年行政调控房地产时代出台的两个重要政策,现在业内已经很少提及,天津此次落地政策重提并取消了这两项限制,可以称得上是开启全面救市,动作确实不小。”上海易居研究院副院长杨红旭指出。

“从天津的市场成交情况来看,政策层面的变化,正从预期层面对市场上的新房和二手房成交量产生影响。这也是天津政府全力救市的主要原因。”一位在天津有项目的全国大型房企营销总监对记者表示。

“在天津之后,各地方政府可能会一呼百应取消90/70政策,尤其是对于存量偏大的城市,比如杭州、青岛等。”同策咨询机构首席分析师张宏伟表示。

值得关注的是,天津取消了对境外机构、境外个人和港澳台地区居民、华侨在天津市购房的有关限制性规定,还取消了对商品住房户型设计“90平方米以下户型占70%以上”的限制性规定。

“目前我们确实在储备一些政策,尤其是对中央关于信贷政策以及公积金政策的落地细则,还在研究制定中,不日即将发布,其他相关政策也将会有所调整。”青岛市房管部门负责人对记者表示。

实际上,此次落地政策公布之前,天津公积金层面支持合理性购房的政策已经开始实施。10月11日,天津公积金中心出台政策,提出商贷和公积金组合贷款提前还款时,可以自主选择偿还住房公积金贷款部分还是银行个人住房贷款部分的金额,不再要求同比例偿还,这在一定程度上也减轻了购房人的负担。

杨红旭表示,尤其是90/70政策,作为行政干预市场时代的产物,在刚一出台就引发了市场的诸多争议。“90/70政策出台后,多数城市变相调整了这一政策,但房地产调控多年中,却并未有城市公开取消这一政策。”他指出,从这一侧面也可以看出此次天津“救市”的决心。

但在实际执行中,90/70政策并未真正落地。北京一位大型房企开发商对记者表示,由于开发产品类型、产品分配结构等都属于开发商的市场行为,90/70这一政策的行政干预色彩太强,影响了市场运作,因此政策出台后即遭开发商抵制。

在天津出台的“救市”政策中,既有全面取消限购、首套房贷款利率下限调至最低7折以及首套房认定标准为“认贷不认房”的中央政策落地措施,也有诸多颇具“新意”的措施。

据记者了解,当时很多开发商都采用变相修改结构,以赠送阳台面积、增大挑高变双层结构、两套房打通连售等方式变相绕过90/70政策。而在2009年之后,很多地方政府也变相调整了这一政策,其中,北京市就曾发文,要求在各行政区域内对90/70政策进行“总量平衡”、“适度调整”。

业内分析人士陈剑波指出,预计下一步地方政府会在税费、购房补贴以及其他相关政策上再做文章。

2006年,当时的建设部等九部委联合出台房地产调控文件,规定“自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。”

10月17日,天津正式明确取消房地产限购,并调整了“90平方米以下户型占70%以上”等限制性规定,增加税费方面的支持力度。

天津官方数据显示,“十一”假期过后首周,10月8日至10月12日期间天津商品住宅日均成交179套,环比增加95.87%,日均成交面积为19102.68平方米,环比增加89.61%,成交量增加明显。

但是,从目前来看,天津的库存仍然处于高位。中国指数研究院天津分院提供的数据显示,截至9月30日,住宅市场的可售量为2337.43万平方米,环比上月增加120万平方米,按照今年上半年的销售速度,去化时间近30个月,创历史新高。

在政策的支持下,改善型需求入市成为市场回暖的主要力量。天津当地一中介门店负责人李玲表示,10月成交量相比9月同期增加20%,改善客户卖一买一的情况开始增多。

业内人士分析,此前,地方政府的救市政策主要是解决限购的问题,只有部分三线城市和少数二线城市在交易税费、购房补贴上有所行动。但在天津全面救市政策出台的带动下,地方救市或将再升级。

中国指数研究院天津分院分析师分析,在前三季度市场成交遇冷的情况下,房企的去库存压力将集中到第四季度,随着限贷政策的放松,供需博弈或有所缓解。